On est plusieurs sur un même bien : qui décide ?

Les repères à retenir

1. 1Posséder un bien à plusieurs sans avoir rien signé, cela s’appelle l’indivision. Chacun détient une part de la totalité, et non une pièce en particulier. On appelle ces copropriétaires les indivisaires, et leurs parts les droits indivis. C’est l’état ordinaire après un héritage, ou après un achat à deux.
2. 2Vendre le bien réclame l’unanimité, donc l’accord de chacun. Un seul opposant bloque la vente, même s’il détient la plus petite part. En revanche, les deux tiers des droits indivis suffisent pour les seuls actes d’administration : louer en habitation, entretenir, confier la gestion à quelqu’un. Gérer se décide donc à la majorité, vendre non.
3. 3Le blocage n’est pourtant pas définitif. Les indivisaires réunissant deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente. Le parcours est balisé : intention exprimée devant notaire, signification aux autres, puis autorisation du tribunal judiciaire ; ne s’applique pas si le bien est démembré. Signifier veut dire prévenir officiellement, et démembré veut dire coupé en deux entre l’usage et la propriété. Cette dernière réserve compte, parce que la porte se referme dès qu’un tel partage existe.
4. 4Personne ne peut être contraint de rester. Le partage peut être demandé à tout moment, sauf sursis décidé par un jugement, ou convention d’indivision en cours de validité. Mais une convention d’indivision suspend ce droit. Conclue pour une durée déterminée, elle dure 5 ans au plus, et le partage ne peut pas être réclamé avant son terme.
5. 5Celui qui habite seul le bien doit une indemnité d’occupation aux autres, sauf convention contraire entre les indivisaires. Cette dette naît de l’occupation elle-même, sans qu’aucun juge ait à la décider. Son montant, lui, n’est fixé par aucun texte.
6. 6La propriété peut aussi être coupée en deux. L’usufruitier garde l’usage et les revenus ; le nu-propriétaire a le bien, sans pouvoir encore en profiter. Les loyers reviennent donc à l’usufruitier, et le nu-propriétaire ne touche rien tant que l’usufruit dure.
7. 7Les travaux se partagent : entretien pour l’usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire. La liste des grosses réparations date de 1804 et n’a jamais été rouverte. Ni la chaudière, ni l’isolation, ni les fenêtres n’y figurent. Leur sort se discute donc au cas par cas. Et le partage n’est pas étanche, parce qu’un usufruitier qui néglige l’entretien finit par devoir aussi les grosses réparations.
8. 8Au décès de l’usufruitier, les deux moitiés se recollent seules. Cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe : c’est la raison d’être du montage. Mais cette gratuité ne vaut que pour deux des 5 causes qui mettent fin à un usufruit. Le décès de l’usufruitier, ou le terme fixé d’avance.