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On est plusieurs sur un même bien : qui décide ?

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On est plusieurs sur un même bien : qui décide ?

Un seul refus bloque la vente. Le juge peut trancher.

1. Posséder un bien à plusieurs sans avoir rien signé, cela s’appelle l’indivision. Chacun détient une part de la totalité, et non une pièce en particulier. On appelle ces copropriétaires les indivisaires, et leurs parts les droits indivis. C’est l’état ordinaire après un héritage, ou après un achat à deux.
2. Vendre le bien réclame l’unanimité, donc l’accord de chacun. Un seul opposant bloque la vente, même s’il détient la plus petite part. En revanche, les deux tiers des droits indivis suffisent pour les seuls actes d’administration : louer en habitation, entretenir, confier la gestion à quelqu’un. Gérer se décide donc à la majorité, vendre non.
3. Le blocage n’est pourtant pas définitif. Les indivisaires réunissant deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente. Le parcours est balisé : intention exprimée devant notaire, signification aux autres, puis autorisation du tribunal judiciaire ; ne s’applique pas si le bien est démembré. Signifier veut dire prévenir officiellement, et démembré veut dire coupé en deux entre l’usage et la propriété. Cette dernière réserve compte, parce que la porte se referme dès qu’un tel partage existe.
4. Personne ne peut être contraint de rester. Le partage peut être demandé à tout moment, sauf sursis décidé par un jugement, ou convention d’indivision en cours de validité. Mais une convention d’indivision suspend ce droit. Conclue pour une durée déterminée, elle dure 5 ans au plus, et le partage ne peut pas être réclamé avant son terme.
5. Celui qui habite seul le bien doit une indemnité d’occupation aux autres, sauf convention contraire entre les indivisaires. Cette dette naît de l’occupation elle-même, sans qu’aucun juge ait à la décider. Son montant, lui, n’est fixé par aucun texte.
6. La propriété peut aussi être coupée en deux. L’usufruitier garde l’usage et les revenus ; le nu-propriétaire a le bien, sans pouvoir encore en profiter. Les loyers reviennent donc à l’usufruitier, et le nu-propriétaire ne touche rien tant que l’usufruit dure.
7. Les travaux se partagent : entretien pour l’usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire. La liste des grosses réparations date de 1804 et n’a jamais été rouverte. Ni la chaudière, ni l’isolation, ni les fenêtres n’y figurent. Leur sort se discute donc au cas par cas. Et le partage n’est pas étanche, parce qu’un usufruitier qui néglige l’entretien finit par devoir aussi les grosses réparations.
8. Au décès de l’usufruitier, les deux moitiés se recollent seules. Cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe : c’est la raison d’être du montage. Mais cette gratuité ne vaut que pour deux des 5 causes qui mettent fin à un usufruit. Le décès de l’usufruitier, ou le terme fixé d’avance.

Les chiffres, et leurs sources :
• unanimité — accord requis pour vendre un bien immobilier indivis (Légifrance — 01/01/2007)
• deux tiers des droits indivis — part requise pour demander au tribunal d’autoriser la vente malgré un opposant (Légifrance — 01/01/2020)
• à tout moment — moment où un indivisaire peut demander le partage (Légifrance — 01/01/2007)
• 5 ans — durée maximale d’une convention d’indivision à durée déterminée (Légifrance — 01/07/1977)
• une indemnité d’occupation — ce que doit l’indivisaire qui occupe seul le bien (Légifrance — 01/01/2007)
• un indivisaire, sur autorisation du juge — ce que la loi du 7 avril 2026 a réellement changé pour la vente d’un bien indivis (Légifrance — 09/04/2026)
• l’usufruitier — qui perçoit les loyers d’un bien démembré (Légifrance — 21/03/1804)
• entretien pour l’usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire — répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire (Légifrance — 21/03/1804)
• aucun impôt ou taxe — fiscalité de la réunion de l’usufruit à la nue-propriété (Légifrance — 01/07/1979)
• 5 causes — causes d’extinction de l’usufruit (Légifrance — 14/05/2009)

Idée reçue : « À plusieurs sur un même bien, on décide à la majorité. » → Pour louer ou entretenir, oui. Pour vendre, non : l’unanimité est exigée, et un seul refus arrête tout. Le tribunal peut passer outre, mais seulement à la demande de deux tiers des droits indivis, et jamais si le bien est démembré.

Chiffres vérifiés sur sources officielles le 20 juillet 2026. Prochaine échéance de révision connue : 15 décembre 2026.
Contenu exclusivement pédagogique et générique — il expose des règles et leurs sources, il ne constitue ni une consultation juridique ni la rédaction d'un acte (loi n° 71-1130, art. 54 et 66-1). Pour l'application à une situation réelle : notaire, avocat ou expert-comptable.

◬ L'École du Patrimoine — Chaque chiffre porte sa source et sa date.