Immobilier · fiche 2.1 · Bloc 2 Immobilier · M2.1

Acheter sa résidence principale, ou pas ?

Un choix de vie avant d’être un calcul. Mais le calcul existe.

◬ L'École du Patrimoine

INSEE, T1 2026. Le pic de 2021 était à 3,3 % du parc.

Les repères à retenir

1Les frais d’acquisition dans l’ancien sont pour l’essentiel des impôts : les émoluments du notaire représentent moins d’un dixième de ce qu’on appelle les « frais de notaire ».
2Ces frais s’amortissent avec la durée de détention. C’est elle, plus que le prix, qui décide si l’achat était pertinent.
3Les primo-accédants échappent à la majoration départementale des droits de mutation appliquée par la plupart des départements.
4La résidence principale n’est pas un placement de rendement : elle ne verse rien, elle économise un loyer et immobilise un apport.
5Le débat entre acheter et investir d’abord est réel et documenté : des praticiens défendent les deux positions, et le module expose les deux.

Les repères chiffrés

5,00 % droits de mutation départementaux sur un logement ancien taux majoré appliqué par la grande majorité des départements ; les PRIMO-ACCÉDANTS en sont exclus et restent à 4,50 % DGFiP — Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière — taux applicables au 1er juin 2026 ; majoration au titre du II de l’art. 116 de la loi n° 2025-127, 01/06/2026

0,799 % émoluments du notaire au-delà de 60 000 € tarif réglementé et dégressif : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 %, et 0,799 % au-delà — hors TVA de 20 % Légifrance — Code de commerce, art. A444-91 (arrêté du 28 février 2020), 01/03/2020

+0,1 % prix des logements en France sur un an au 1er trimestre 2026, après +0,9 % au trimestre précédent — nette décélération INSEE — Informations rapides n° 146 — indice des prix des logements, T1 2026 (résultats définitifs), 19/06/2026

952 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mars 2026, soit 2,5 % du parc — contre un pic de 3,3 % au 3e trimestre 2021 INSEE — Informations rapides n° 130 — indice des prix des logements anciens, T1 2026 (provisoire), 28/05/2026

35 % taux d’effort maximum d’un crédit immobilier assurance emprunteur INCLUSE, et tous emprunts en cours confondus Légifrance — Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, art. 1 et 4 (texte consolidé), 29/09/2021

L’idée reçue

« Payer un loyer, c’est de l’argent jeté par les fenêtres. »

L’achat a lui aussi un coût non récupérable : frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, entretien, taxe foncière. La comparaison n’a de sens qu’en intégrant la durée pendant laquelle on reste.

Les pièges

Appeler « frais de notaire » un ensemble qui est majoritairement fiscal — la confusion fait mal évaluer le coût d’entrée.
Oublier que la majoration des droits de mutation ne s’applique pas aux primo-accédants.
Comparer un achat à une location sans intégrer la durée de détention : sur deux ou trois ans, les frais d’entrée ne sont pas amortis.

Où aller ensuite

L’étape suivante Jusqu’où une banque peut-elle me prêter ? La décision d’achat une fois prise, reste à chiffrer jusqu’où une banque peut prêter, avec le même repère de taux d’effort.
L’autre option Pourquoi attendre me coûte cher ? Le débat entre acheter et investir d’abord, évoqué ici sans trancher, s’y chiffre : ce que rapporte un capital qui commence à travailler tôt.
Pour creuser On est plusieurs sur un même bien : qui décide ? Acheter à deux, ou hériter d’un bien à plusieurs, place le logement sous un régime où un seul refus bloque la vente. Les règles de cette situation se lisent là-bas.