Immobilier · fiche 2.2 · Bloc 2 Immobilier · M2.2
Jusqu’où une banque peut-elle me prêter ?
Deux plafonds réglementaires, et une marge de manœuvre encadrée.
◬ L'École du Patrimoine
Les repères à retenir
- 1Deux limites encadrent le crédit immobilier : un taux d’effort maximum et une durée maximale. Elles ne sont pas indicatives, elles s’imposent aux banques.
- 2Le taux d’effort intègre l’assurance emprunteur et l’ensemble des emprunts en cours — pas seulement la mensualité du nouveau crédit.
- 3Les banques disposent d’une marge de dérogation encadrée, majoritairement réservée à l’acquisition d’une résidence principale et aux primo-accédants.
- 4Le levier amplifie les gains comme les pertes : la mensualité reste due si le bien perd de la valeur ou si le locataire part.
- 5L’apport « d’environ 10 % » n’est pas une règle réglementaire mais un usage bancaire, qui varie selon les établissements et les périodes.
Les repères chiffrés
35 %
taux d’effort maximum d’un crédit immobilier
assurance emprunteur INCLUSE, et tous emprunts en cours confondus
Légifrance — Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, art. 1 et 4 (texte consolidé), 29/09/2021
25 ans
durée maximale d’un crédit immobilier
27 ans en cas de différé d’amortissement (VEFA, CCMI) ou de travaux représentant au moins 10 % du coût total
Légifrance — Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7, art. 1, modifié par D-HCSF-2023-03 du 18/12/2023, 18/12/2023
20 %
part des crédits pouvant déroger, par trimestre
dont au moins 70 % pour l’acquisition d’une résidence principale et 30 % pour des primo-accédants
Légifrance — Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7, art. 2, modifié par D-HCSF-2023-1 du 29/06/2023, 29/06/2023
Schéma de principe. Le levier amplifie les gains… comme les pertes : le crédit se rembourse même si le bien perd de la valeur ou reste vacant.
L’idée reçue
« Le taux d’endettement de 35 %, c’est une règle absolue. »
C’est la règle, mais les banques peuvent y déroger sur une part encadrée de leur production trimestrielle, à condition de le justifier par une politique écrite.
Les pièges
- Calculer son taux d’effort sans l’assurance emprunteur ni les crédits en cours : la banque, elle, les compte.
- Prendre l’apport de 10 % pour une obligation légale — c’est une pratique de marché, pas une norme.
- Citer les valeurs de la décision d’origine : elle a été modifiée deux fois en 2023, et les pages du Journal officiel affichent encore le texte initial.
Où aller ensuite
- L’étape suivante Louer meublé, est-ce toujours plus intéressant ? Ce plafond d’endettement s’applique aussi à l’achat d’un bien destiné à la location meublée, où l’effet de levier est un argument courant.
- Pour creuser L’assurance de mon prêt, je peux en changer ? L’assurance est comprise dans le taux d’effort : elle consomme donc une part de la capacité calculée ici. C’est le seul poste de ce calcul qui reste négociable après la signature — et à tout moment depuis le 1ᵉʳ septembre 2022.