Immobilier · fiche 2.4 · Bloc 2 Immobilier · M2.4

Louer meublé, est-ce toujours plus intéressant ?

Moins qu’avant. L’avantage se rembourse désormais à la revente.

◬ L'École du Patrimoine

Abattement de 50 % contre 30 %. Service-public, avril 2026.

Les repères à retenir

1Le régime forfaitaire du meublé reste plus généreux que celui de la location nue, avec un abattement de moitié sur les recettes.
2Mais l’écart s’est déplacé à l’intérieur du meublé : un logement touristique non classé est plafonné cinq fois plus bas, et son abattement est inférieur de vingt points.
3Le changement majeur date de février 2025 : les amortissements déduits pendant la location viennent désormais diminuer le prix d’acquisition à la revente, ce qui augmente la plus-value taxable.
4L’avantage de l’amortissement n’est donc plus définitif — il est repris à la sortie. Les résidences services en sont exclues.
5Les exonérations de durée restent inchangées : l’impôt à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux à trente ans.

Les repères chiffrés

83 600 € plafond du micro-BIC en location meublée, revenus 2026 abattement de 50 % ; 77 700 € pour les revenus 2025 — même plafond pour un meublé de tourisme classé service-public.gouv.fr — Fiche F32744 — location meublée non professionnelle, 15/04/2026

15 000 € plafond du micro-BIC pour un meublé de tourisme NON classé abattement de 30 % seulement — contre 83 600 € et 50 % pour un meublé classique ou classé service-public.gouv.fr — Fiche F32744 — location meublée non professionnelle, 15/04/2026

réintégrés amortissements déduits, lors de la revente d’un meublé ils viennent en diminution du prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value taxable — pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 Légifrance — CGI art. 150 VB, modifié par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84, 15/02/2025

+0,1 % prix des logements en France sur un an au 1er trimestre 2026, après +0,9 % au trimestre précédent — nette décélération INSEE — Informations rapides n° 146 — indice des prix des logements, T1 2026 (résultats définitifs), 19/06/2026

L’idée reçue

« Le meublé permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers. »

L’amortissement pouvait effacer le résultat imposable pendant la détention, mais depuis février 2025 il est réintégré au calcul de la plus-value lors de la revente. L’avantage est devenu un report, pas une exonération.

Les pièges

Raisonner sur des simulations antérieures à février 2025 : elles ignorent la reprise des amortissements et surestiment le gain net à la revente.
Négliger le classement d’un meublé touristique : c’est ce qui sépare un plafond de quinze mille euros d’un plafond cinq fois supérieur.
Confondre le régime forfaitaire et le régime réel : le premier est simple, le second suppose une comptabilité.

Où aller ensuite

L’autre option Une SCPI, c’est de l’immobilier ou du placement financier ? Deux façons de rester propriétaire sans occuper : ici en direct avec gestion et fiscalité, là en parts déléguées avec un enjeu de liquidité.