Locatif nu & meublé

§ L'essentiel

1. Deux grandes catégories fiscales existent pour la location. La location nue relève des revenus fonciers. La location meublée relève en revanche des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), parce que la fiscalité la traite comme une activité commerciale. Pour la majorité des particuliers, elle s'exerce sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
2. En location nue, le régime « micro-foncier » s'applique de plein droit sous un plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %, c'est-à-dire qu'elle considère d'office que 30 % des loyers partent en charges. Il n'y a donc aucun justificatif à produire.
3. Au-delà de 15 000 € de loyers bruts en nu, ou sur option, le régime réel s'applique. La logique change : l'abattement forfaitaire disparaît et le propriétaire déduit à la place ses charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion…). Quand les charges dépassent les loyers, l'écart peut par conséquent former un déficit foncier imputable sur le revenu global dans une certaine limite annuelle.
4. En location meublée non professionnelle (LMNP), les règles du micro-BIC ont changé depuis la réforme issue de la loi dite « Le Meur » (2024) et de la loi de finances pour 2025. Les seuils et abattements sont désormais différenciés selon le type de location, ce qui constitue un changement notable par rapport aux règles antérieures à 2025. Les deux points suivants détaillent donc chaque cas.
5. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du micro-BIC est fixé à 15 000 € avec un abattement de 30 %. Ces montants sont donc alignés sur ceux du micro-foncier de la location nue. Par rapport aux seuils applicables avant la réforme, c'est une baisse significative.
6. Pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés, le seuil du micro-BIC est en revanche relevé à 83 600 € pour 2026 (contre 77 700 € en 2025), avec un abattement de 50 %.
7. Le régime réel en LMNP permet de déduire les charges réelles et de pratiquer l'amortissement comptable du bien et du mobilier. L'imposition des loyers perçus peut par conséquent être fortement réduite, voire annulée pendant plusieurs années. Cet avantage fiscal est propre au meublé, car la location nue ne permet pas d'amortir le bien.
8. Cet avantage a désormais une contrepartie à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, article 84), les amortissements déduits pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour ce calcul est diminué du montant total des amortissements pratiqués. La plus-value taxable correspond en effet à l'écart entre le prix de vente et ce prix d'acquisition : diminuer le second augmente donc mécaniquement la première, par rapport aux règles antérieures.
9. La portée exacte de cette réintégration a fait débat chez les praticiens : s'appliquait-elle aux seuls amortissements postérieurs à la réforme ? Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a précisé que non. La réintégration vise l'ensemble des amortissements pratiqués sur la durée de détention, y compris ceux antérieurs à 2025. Le sujet reste cependant réglementairement évolutif. à vérifier
10. La règle connaît toutefois des exceptions. Certaines résidences services agréées sont explicitement exemptées de cette réintégration des amortissements à la plus-value : c'est le cas des résidences étudiantes, des établissements pour personnes âgées ou handicapées et des établissements de soins de longue durée.
11. Le rendement locatif se décline en trois niveaux à ne pas confondre. Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat, hors charges. Le rendement net retranche ensuite les charges, la taxe foncière et les frais de gestion. Le rendement net-net retranche enfin la fiscalité ; c'est donc lui seul qui reflète le gain réellement disponible.
12. La vacance locative désigne la période sans locataire. Elle réduit mécaniquement le rendement réel, parce que le rendement théorique est calculé sur une occupation à 100 % alors que les loyers s'arrêtent à chaque période vide. Un calcul de rentabilité qui l'ignore surestime donc le résultat.
13. Deux dispositifs distincts existent ici et sont souvent confondus. Le zonage des « zones tendues » est le plus large, puisqu'il couvre environ 1 149 communes ; il ouvre des protections comme le préavis réduit et l'encadrement de la revalorisation annuelle du loyer. L'encadrement des loyers proprement dit est plus strict : il plafonne le loyer au m² par un loyer de référence local. Ce second dispositif ne s'applique en revanche que dans certaines villes en zone tendue ayant spécifiquement délibéré en ce sens (dont Paris, Lille, Lyon et sa métropole, Bordeaux Métropole, Montpellier).
14. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne désormais directement le droit de louer. Le calendrier est progressif : en France métropolitaine, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Les logements F le seront ensuite à compter du 1ᵉʳ janvier 2028, et les logements E le seront enfin à compter du 1ᵉʳ janvier 2034.
15. Cette interdiction ne s'applique cependant qu'aux nouveaux baux et aux renouvellements de bail. Autrement dit, un bail en cours signé avant l'entrée en vigueur du seuil applicable peut se poursuivre jusqu'à son terme.