Détenir en société : SCI & SARL de famille

§ L'essentiel

1. Une société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie. Le texte ajoute que « les associés s'engagent à contribuer aux pertes ». L'institution par une seule personne n'est possible que « dans les cas prévus par la loi » (code civil, art. 1832, version en vigueur depuis le 13/07/1985).
2. Ont le caractère civil « toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet » (code civil, art. 1845, en vigueur depuis le 01/07/1978). La SCI — société civile immobilière — n'est pas une forme sociale distincte définie par un texte propre : c'est une société civile dont l'objet est immobilier.
3. La gérance est assurée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. À défaut de clause statutaire, le gérant est nommé par les associés représentant plus de la moitié des parts. Dans le silence des statuts, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société (code civil, art. 1846, en vigueur depuis le 21/07/2019).
4. Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; en cas de pluralité, les gérants détiennent ces pouvoirs séparément. Le texte précise que « les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers » (code civil, art. 1849, en vigueur depuis le 01/07/1978).
5. Le point central du module. À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements (code civil, art. 1857, en vigueur depuis le 01/07/1978). Le mot « solidairement » ne figure pas dans cet article.
6. Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir « préalablement et vainement poursuivi la personne morale » (code civil, art. 1858, en vigueur depuis le 01/07/1978).
7. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent prévoir une majorité qu'ils déterminent, ou un agrément donné par les gérants, et peuvent dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux (code civil, art. 1861, en vigueur depuis le 01/07/1978).
8. Le même article inverse le régime supplétif pour la famille du cédant : « sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ». Pour les cessions entre associés, la dispense doit être écrite dans les statuts ; pour les ascendants et descendants, elle existe par défaut et les statuts peuvent la retirer (code civil, art. 1861).
9. Les cessions de parts entre époux co-associés doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant (code civil, art. 1861, dernier alinéa).
10. Fiscalement, les membres des sociétés civiles qui « ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 » sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour leur part de bénéfices (CGI, art. 8, 1°, en vigueur depuis le 07/05/2012). C'est le régime dit de translucidité : la société calcule le résultat, les associés sont imposés dessus.
11. Les sociétés civiles deviennent passibles de l'impôt sur les sociétés, « même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1 », si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (CGI, art. 206, 2, version en vigueur depuis le 01/07/2026). Cet assujettissement découle de l'activité exercée ; il se distingue de l'option volontaire ouverte par l'art. 206, 3, b.
12. L'option pour l'impôt sur les sociétés peut faire l'objet d'une renonciation, notifiée avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte. Passé le premier acompte du cinquième exercice suivant celui de l'option, « l'option devient irrévocable » (CGI, art. 239, 1, en vigueur depuis le 31/12/2018).
13. La location de locaux d'habitation meublés, directe ou indirecte, est rangée parmi les bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35, I, 5° bis, en vigueur depuis le 01/01/2017). L'enchaînement des trois textes est le suivant : le meublé relève des art. 34 et 35 → une société civile qui s'y livre est passible de l'IS par l'art. 206, 2 → l'art. 8, 1° ne maintient à l'impôt sur le revenu que celles qui ne s'y livrent pas.
14. La doctrine administrative précise qu'« une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI, qu'elle soit ou non propriétaire des meubles garnissant ces locaux » (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250, publié le 04/07/2018 — doctrine de l'administration, pas la loi).
15. La même doctrine pose une tolérance : l'administration a décidé de ne pas soumettre ces sociétés à l'impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320, publié le 04/07/2018 — doctrine, pas une disposition du code).
16. La SARL de famille n'est pas une forme sociale : c'est une option fiscale ouverte aux SARL. Le texte vise les SARL « exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité ». Elles peuvent alors opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes de l'art. 8 (CGI, art. 239 bis AA, en vigueur depuis le 01/01/2005).
17. Le même article pose deux conditions de fonctionnement : « l'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés », et elle « cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées ». La cessation est énoncée sans condition de délai ni de volonté.
18. La doctrine administrative détaille le périmètre familial admis : entre époux ; entre un père et un ou plusieurs enfants ; entre un père, ses enfants et leurs conjoints ; entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints ; entre un grand-père et plusieurs petits-enfants à condition que ceux-ci soient frères et sœurs ; entre un beau-père et son gendre (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50 et 60, publié le 04/07/2018). Sont écartés : des frères et le fils de l'un d'eux, deux beaux-frères (§ 70), des concubins et leurs enfants communs (§ 80).
19. La même doctrine restreint le champ d'activité : les professions libérales et les activités relevant des bénéfices non commerciaux sont exclues (§ 140), et une SARL exerçant une activité civile ne peut pas opter (§ 160). Elle rattache en revanche la location meublée à l'activité commerciale par nature, en visant l'article 34 du CGI (§ 110) — là où le code range la location meublée des personnes physiques à l'art. 35, I, 5° bis. Les deux rattachements sont rapportés ici tels qu'écrits, sans être réconciliés.
20. Les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière relèvent d'un droit d'enregistrement de 5 % (CGI, art. 726, I, en vigueur depuis le 01/01/2024). Le même article prévoit 3 % pour les parts sociales de sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions, après un abattement de 23 000 € rapporté au nombre total de parts, et 0,1 % pour les actions et parts dans le cas général.