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Matière sourcée

SIIC & foncières cotées

L'immobilier coté : liquide comme une action, volatil comme une action — et non éligible au PEA.

L'essentiel

  1. SIIC est le sigle de Société d'Investissement Immobilier Cotée. C'est une société foncière cotée en bourse, dont l'activité principale est l'acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier locatif. Autrement dit, c'est l'équivalent français du « REIT » anglo-saxon (real estate investment trust). [legalstart.fr, bofip.impots.gouv.fr, 2026]
  2. Le statut fiscal a été créé en 2003. Sur option, la SIIC bénéficie d'une exonération d'impôt sur les sociétés, qui porte sur les bénéfices locatifs et sur les plus-values de cession d'immeubles. Cette exonération n'est pas gratuite, car elle s'accompagne d'obligations de distribution. [legalstart.fr, bofip.impots.gouv.fr, 2026]
  3. Ces obligations de distribution sont chiffrées. Au moins 85 % des bénéfices locatifs courants et 50 % des plus-values de cession doivent être redistribués aux actionnaires. S'y ajoutent enfin 100 % des dividendes reçus de filiales elles-mêmes sous statut SIIC. [legalstart.fr, bofip.impots.gouv.fr, 2026]
  4. La différence avec la SCPI est structurante. La SIIC est cotée en continu sur un marché boursier, ce qui donne une liquidité immédiate aux heures d'ouverture. À l'inverse, la part de SCPI n'est pas cotée, et sa revente dépend d'un marché secondaire propre ou du dispositif de retrait de la société de gestion. [synthèse sectorielle]
  5. Cette liquidité a une contrepartie, car le cours de bourse d'une SIIC est soumis à la volatilité quotidienne des marchés actions. Le prix de la part de SCPI est en revanche révisé bien plus rarement, et de façon lissée. [synthèse sectorielle]
  6. ANR est le sigle d'Actif Net Réévalué. Il désigne la valeur du patrimoine d'une SIIC, nette de dettes. Le cours de bourse peut coter durablement en-dessous de cette valeur, et l'on parle alors de décote. Il peut aussi coter au-dessus, ce qui s'appelle une surcote. Cet écart reflète donc la perception du marché, c'est-à-dire la qualité des actifs, l'endettement, les taux d'intérêt et le sentiment général. [presse spécialisée immobilier coté, 2025]
  7. Les titres de SIIC sont exclus du PEA depuis le 21 octobre 2011. L'exclusion vise aussi les foncières européennes comparables ayant opté pour une exonération d'IS équivalente. Le but est d'éviter le cumul de deux avantages fiscaux, car l'exonération SIIC se cumulerait sinon avec l'exonération PEA sur les dividendes et les plus-values. Une clause de maintien permet en revanche aux titres déjà logés en PEA avant cette date d'y rester. [sicavonline.fr, investisseurs-heureux.fr, 2026 — À VÉRIFIER texte réglementaire exact]
  8. [Corrigé et vérifié 18/07/2026 sur Légifrance] En compte-titres ordinaire, les dividendes SIIC relèvent du prélèvement forfaitaire unique, ou PFU, appelé aussi « flat tax ». Son taux par défaut est de 31,4 %, soit 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Une option pour le barème progressif de l'IR reste possible, mais elle vaut alors pour l'ensemble des revenus soumis au PFU de l'année. Les SIIC ne figurent dans aucune des cinq dérogations du IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale, qui sont les revenus fonciers, les plus-values immobilières, les PEL/CEL, l'assurance-vie et les PEP. Autrement dit, le fait que le sous-jacent soit immobilier est sans effet, car un dividende de société cotée n'est pas un revenu foncier. Source : Légifrance, CSS art. L136-8, I-2° et IV (version en vigueur au 27/06/2026) ; CSS art. L136-7, I-1°.
  9. Les plus-values de cession de titres SIIC relèvent du régime des plus-values mobilières (art. 150-0 A du CGI). Elles suivent donc le même PFU à 31,4 %, et cela dès le premier euro. L'option pour le barème y reste également possible. Source : Légifrance, CGI art. 150-0 A ; CSS art. L136-6, I-e (hors dérogation).

9 bis. Deux particularités distinguent les SIIC. D'une part, l'option pour le barème ouvre normalement droit à un abattement de 40 % sur les dividendes. Cet abattement ne s'applique pas à la fraction issue des bénéfices exonérés distribués au titre de l'article 208 C du CGI, soit en pratique la quasi-totalité du dividende. En revanche, la fraction provenant du secteur taxable à l'IS y reste éligible (CGI art. 158, 3, 3°, b bis, version en vigueur au 01/07/2026 ; BOFiP BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10, § 130 et 150). D'autre part, les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA depuis le 21/10/2011 (loi n° 2011-1977 du 28/12/2011, art. 8 ; BOFiP BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, § 295), avec clause de maintien pour les titres inscrits avant cette date.

  1. Les grandes capitalisations du secteur sont citées ici à titre purement descriptif. La liste n'est pas exhaustive, et il ne s'agit pas d'une recommandation : Unibail-Rodamco-Westfield (centres commerciaux), Klépierre (centres commerciaux), Gecina (bureaux/résidentiel), Covivio (bureaux/hôtellerie paneuropéenne), Icade (bureaux/santé). [presse spécialisée, 2024-2025]
  2. Le secteur a connu plusieurs phases entre 2020 et 2025. Il a d'abord chuté d'environ 35 % en 2020, sous le choc du Covid. Il a ensuite baissé de 12,95 % en 2022, car la remontée des taux d'intérêt pénalise des foncières souvent très endettées. Ont suivi 3 années consécutives de hausse, avec +15 % en 2025 pour les foncières cotées de la zone euro. [presse spécialisée immobilier coté, 2025 — À VÉRIFIER auprès d'une source primaire IEIF/EPRA]
  3. Le facteur taux d'intérêt est central. La BCE a abaissé ses taux directeurs à six reprises entre juin 2024 et juin 2025. Cette baisse a réduit le coût de refinancement des SIIC, et elle a donc contribué à la résorption des décotes sur ANR observées en 2023-2024. [presse spécialisée, 2025]
  4. Deux illustrations de cette résorption viennent de chiffres agrégés par des comparateurs, qui restent à confirmer auprès d'une source primaire avant tout usage précis. La décote d'Unibail-Rodamco-Westfield est passée d'environ -50 % (mi-2024) à environ -23 % (mi-2025). Celle de Klépierre est quasi résorbée, puisque l'ANR ressort à 35,9 €/action fin 2025 pour un cours voisin de 34 €. [presse spécialisée, 2025 — À VÉRIFIER]
  5. Plusieurs foncières ont communiqué des guidances de résultats récurrents positives pour 2025 : Covivio +4 %, Gecina +2,8 à +4,4 %, Carmila +4,8 % annoncés. Ce sont donc des communications d'entreprise, et non des résultats garantis. [presse spécialisée, 2025]
Même immobilier, deux mécanismes de marché
SIICcotée en continuen bourseliquidité immédiatemais volatilité quotidienne du coursSCPIpas cotée en bourserevente via marché secondaireou dispositif de retraitprix révisé rarement, lisséCe que l’une gagne en liquidité, l’autre le gagne en stabilité de prix.

La SIIC se négocie en continu comme une action, avec une liquidité immédiate — mais une volatilité de cours au quotidien. La SCPI n’est pas cotée : sa revente dépend d’un marché secondaire ou d’un dispositif de retrait, mais son prix, révisé plus rarement, est aussi plus lissé.

Chiffres clés 2026

DonnéeValeurDateSource
Obligation de distribution des bénéfices locatifs (SIIC)≥ 85 %régime en vigueurbofip.impots.gouv.fr (maj 03/2021)
Obligation de distribution des plus-values de cession (SIIC)≥ 50 %régime en vigueurbofip.impots.gouv.fr
Fiscalité dividendes et plus-values SIIC (compte-titres, PFU)31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS)depuis le 01/01/2026Légifrance, CSS art. L136-8 (vérifié 18/07/2026)
Éligibilité PEANon éligible depuis le 21/10/2011 (sauf titres logés avant cette date)depuis 2011sicavonline.fr — À VÉRIFIER texte officiel
Performance foncières cotées zone euro+15 % en 2025 (3ᵉ année consécutive de hausse), après -12,95 % en 2022 et ≈-35 % en 20202020-2025presse spécialisée immobilier coté — À VÉRIFIER source primaire IEIF/EPRA
Décote sur ANR (Unibail-Rodamco-Westfield)≈-50 % (mi-2024) → ≈-23 % (mi-2025)mi-2025presse spécialisée — À VÉRIFIER

Idées reçues

  1. « SIIC et SCPI, c'est pareil en plus liquide » — Réducteur, car la SIIC est une action soumise à la volatilité boursière quotidienne. Ce n'est pas une part de patrimoine immobilier valorisée périodiquement, comme l'est la SCPI. En clair, la liquidité a pour contrepartie une volatilité de cours bien supérieure. [synthèse sectorielle]
  2. « Les SIIC sont éligibles au PEA comme n'importe quelle action française » — Faux depuis le 21/10/2011, précisément parce que leur régime d'exonération d'IS est jugé incompatible avec le cumul des avantages fiscaux du PEA. [sicavonline.fr, investisseurs-heureux.fr]
  3. « Une décote sur ANR signifie automatiquement une bonne affaire » — Trompeur, car une décote peut aussi refléter un doute du marché sur la valorisation des actifs ou sur le niveau d'endettement. Elle peut de plus perdurer longtemps sans se résorber. [synthèse à partir des données de décote 2024-2025]
  4. « Le statut SIIC signifie que l'État garantit l'investissement » — Faux, car il s'agit d'un régime fiscal, qui échange une exonération d'IS contre une obligation de distribution. Ce n'est donc ni une garantie de capital ni un label de qualité de gestion. [synthèse]
  5. « La hausse des taux d'intérêt n'affecte pas l'immobilier coté » — Faux. Les SIIC sont généralement endettées pour financer leur patrimoine. Une hausse des taux augmente donc leur coût de refinancement, et elle pèse sur leur valorisation boursière, comme observé en 2022. [presse spécialisée, 2025]

Questions fréquentes de débutants

Une SIIC verse-t-elle forcément un dividende élevé ? — L'obligation légale de distribuer au moins 85 % des bénéfices locatifs courants tend à générer des rendements en dividendes significatifs

Une SIIC verse-t-elle forcément un dividende élevé ? — L'obligation légale de distribuer au moins 85 % des bénéfices locatifs courants tend à générer des rendements en dividendes significatifs. Mais le montant dépend du résultat réel de la société, qui peut varier ou baisser. [legalstart.fr]

Peut-on loger des actions de foncières européennes non-SIIC dans un PEA ? — Le PEA reste en principe ouvert aux actions de sociétés européennes

Peut-on loger des actions de foncières européennes non-SIIC dans un PEA ? — Le PEA reste en principe ouvert aux actions de sociétés européennes. En revanche, les sociétés ayant opté pour un régime d'exonération d'IS équivalent au régime SIIC français en sont exclues. [sicavonline.fr — À VÉRIFIER cas par cas]

Le cours d'une SIIC suit-il directement le prix de l'immobilier physique ? — Non, car le cours intègre aussi le sentiment de marché, les taux d'intérêt et l'endettement de la société

Le cours d'une SIIC suit-il directement le prix de l'immobilier physique ? — Non, car le cours intègre aussi le sentiment de marché, les taux d'intérêt et l'endettement de la société. De là viennent des écarts parfois durables avec la valeur réévaluée du patrimoine, c'est-à-dire la décote ou la surcote sur ANR. [synthèse sectorielle, 2025]

Une SIIC peut-elle faire faillite ? — Comme toute société cotée, une SIIC est exposée au risque entreprise : endettement excessif, dévalorisation d'actifs, gouvernance

Une SIIC peut-elle faire faillite ? — Comme toute société cotée, une SIIC est exposée au risque entreprise : endettement excessif, dévalorisation d'actifs, gouvernance. En revanche, le statut fiscal SIIC ne protège pas contre ce risque. [synthèse générale]

Qu'est-ce que l'ANR et pourquoi ce chiffre est-il suivi ? — L'Actif Net Réévalué est une estimation périodique de la valeur du patrimoine immobilier, nette de dettes

Qu'est-ce que l'ANR et pourquoi ce chiffre est-il suivi ? — L'Actif Net Réévalué est une estimation périodique de la valeur du patrimoine immobilier, nette de dettes. Les investisseurs le comparent donc au cours de bourse, pour juger d'une éventuelle décote ou surcote. [synthèse sectorielle, 2025]

Pièges & points de vigilance

  1. Le rendement du dividende affiché et la performance totale sont deux choses différentes, car le cours peut baisser plus vite que ce que le dividende ne rapporte. Cela s'est produit en 2020 et en 2022. [presse spécialisée, 2025]
  2. L'endettement varie fortement d'une foncière à l'autre. Deux SIIC du même sous-secteur peuvent donc réagir très différemment à une hausse des taux, selon leur structure de dette. [synthèse à partir des données 2022-2025]
  3. La décote sur ANR n'est pas un signal mécanique. Elle peut se resserrer, comme en 2024-2025. Mais elle peut aussi se creuser durablement, selon la confiance du marché. [synthèse]
  4. Le sous-secteur importe : commerces, bureaux, logistique, santé, résidentiel. Les dynamiques diffèrent fortement de l'un à l'autre, par exemple le télétravail pour les bureaux et le e-commerce pour les commerces. « L'immobilier coté » ne forme donc pas un bloc homogène. [synthèse sectorielle]
  5. La fiscalité PFU à 31,4 % s'applique par défaut. Elle n'est cependant pas toujours la plus avantageuse, car cela dépend de la tranche marginale d'imposition et de l'ensemble des revenus mobiliers de l'année. L'option pour le barème progressif existe. ⚠️ Le taux « 30 % » communément cité pour les SIIC est périmé depuis le 01/01/2026 : la hausse de CSG de la LFSS 2026 porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les dividendes de sociétés cotées, et les SIIC ne bénéficient d'aucune dérogation. Un second écart s'ajoute au premier, puisque l'abattement de 40 % ne s'applique pas à la fraction exonérée du dividende (cf. L'essentiel, point 9 bis). Source : Légifrance, CSS art. L136-8 (vérifié 18/07/2026).
  6. Vouloir loger des SIIC dans un PEA est une confusion fréquente, car ces titres n'y sont pas éligibles, sauf l'exception historique déjà citée. [sicavonline.fr]

Se tester

La mémoire se construit en se testant, pas en relisant. Cherchez la réponse de tête avant d’ouvrir : c’est l’effort de rappel qui ancre, pas la lecture de la réponse.

1 Une SIIC et une part de SCPI permettent toutes deux d’investir dans l’immobilier locatif. Se revendent-elles dans les mêmes conditions ?

Non. La SIIC est cotée en continu sur un marché boursier : sa revente est immédiate aux heures d’ouverture, mais son cours subit la volatilité quotidienne des marchés actions. La part de SCPI n’est, elle, pas cotée ; sa revente dépend d’un marché secondaire propre ou d’un dispositif de retrait, et son prix est révisé bien plus rarement, de façon lissée.

2 L’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficie une SIIC profite-t-elle aussi à l’actionnaire sur l’impôt qu’il doit lui-même acquitter sur son dividende ?

Non : ce sont deux impositions distinctes. L’exonération porte sur l’impôt sur les sociétés de la SIIC elle-même ; le dividende reçu par l’actionnaire reste soumis au prélèvement forfaitaire habituel, comme n’importe quel dividende de société cotée — le sous-jacent immobilier ne change rien à ce second impôt.

3 Un actionnaire perçoit un dividende de SIIC sur un compte-titres ordinaire. À quel taux global est-il prélevé par défaut, prélèvements sociaux compris ?

31,4 % par défaut, dont 18,6 % de prélèvements sociaux — les SIIC ne figurant dans aucune des catégories qui bénéficient d’un taux dérogatoire. Ce taux global a augmenté avec la hausse de CSG entrée en vigueur en 2026 : un chiffre antérieur à cette date ne vaut donc plus.

4 Vrai ou faux : les titres de SIIC sont éligibles au PEA comme n’importe quelle action française ?

Faux. Leur régime d’exonération d’impôt sur les sociétés est jugé incompatible avec le cumul des avantages fiscaux du PEA, ce qui les en exclut — sous réserve d’une clause de maintien pour les titres qui y étaient déjà logés avant l’entrée en vigueur de cette exclusion.

5 Vrai ou faux : une décote sur l’Actif Net Réévalué (ANR) signifie automatiquement une bonne affaire ?

Faux. Une décote peut aussi refléter un doute du marché sur la valorisation des actifs ou sur le niveau d’endettement de la foncière, et elle peut perdurer longtemps sans se résorber : ce n’est pas un signal mécanique d’achat.

Sources