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Crowdfunding

Le financement participatif encadré (agrément PSFP) et ses chiffres récents — dont un taux de défaut sectoriel de 31,4 % dans l'immobilier en mars 2026.

🎙️ Épisodes au programme du module

  • #111 Mathilde Iclanzan — Crowdfunding : où en est-on ?
  • #182 Clément Renault — Est-ce déjà la fin de l’immobilier fractionné ?

L'essentiel

  1. Le financement participatif (crowdfunding) est encadré au niveau européen par le règlement (UE) 2020/1503, qui a créé le statut unique de PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) / ECSP (European Crowdfunding Service Provider), seul statut autorisant la fourniture de services de financement participatif sous forme de prêts et/ou de titres depuis le 10 novembre 2023, en remplacement des anciens statuts français CIP et IFP (AMF ; capsens.eu).
  2. L'AMF est l'autorité compétente pour délivrer et retirer l'agrément PSFP en France, avec avis conforme de l'ACPR lorsque le programme d'activité du prestataire inclut la facilitation de prêts (AMF ; ACPR).
  3. Plafond réglementaire de collecte : chaque porteur de projet peut lever au maximum 5 millions d'euros sur une période glissante de 12 mois, tous supports confondus, à travers l'ensemble des plateformes agréées PSFP/ECSP (AMF ; crassula.io).
  4. à vérifier Le processus d'obtention de l'agrément PSFP par une plateforme auprès de l'AMF est décrit comme durant 6 à 12 mois, structuré en 4 phases (préparation du dossier, dépôt et instruction, itérations et compléments, notification de l'agrément) (capsens.eu).
  5. Types de financement participatif recensés : don (avec ou sans contrepartie) ; prêt (rémunéré ou non rémunéré) ; obligations (rémunération sous forme d'intérêts) ; financement en royalties (rémunération indexée sur le chiffre d'affaires du projet financé) ; souscription de titres (actions ou obligations) de sociétés non cotées (lafinancepourtous.com, « Les différents modèles de finance participative »).
  6. à vérifier Des plafonds spécifiques au prêt entre particuliers sont mentionnés par certaines sources pédagogiques (prêt rémunéré plafonné à 1 000 €, prêt non rémunéré plafonné à 4 000 € par prêteur et par projet) ; ces montants, possiblement issus du cadre réglementaire français antérieur à l'harmonisation ECSP, sont à recouper avec le règlement (UE) 2020/1503 en vigueur en 2026 avant usage (lafinancepourtous.com).
  7. Le crowdfunding immobilier (financement de programmes immobiliers, le plus souvent sous forme obligataire) a permis de collecter 845 millions d'euros en 2025 pour 1 004 projets financés en France, une stabilisation après deux années de baisse comprises entre -25 % et -28 % (pierrepapier.fr, baromètre 2025).
  8. Le rendement brut moyen affiché du crowdfunding immobilier était de 11,0 % avant impôt en 2025 — un chiffre qui ne tient pas compte des retards de remboursement ni des défauts constatés ; le rendement réellement perçu par les investisseurs peut être significativement inférieur au rendement affiché lors de la souscription (baromètre crowdfunding immobilier 2025, cité par tantiem.com).
  9. à vérifier Dégradation constatée des indicateurs de risque fin 2025 : 25 % à 30 % des projets accusaient un retard de plus de 6 mois (contre 15 % à 20 % fin 2024) ; 20 % à 25 % des projets financés faisaient l'objet d'une procédure collective (contre 6 % à 8 % en 2024) ; le taux de défaut sectoriel atteignait 31,4 % en mars 2026 contre 0,3 % en 2019 (pierrepapier.fr, citant le baromètre Forvis Mazars).
  10. Selon le baromètre Forvis Mazars, 4 % à 6 % des projets financés au premier semestre 2025 étaient déjà considérés comme des pertes définitives à la date de publication ; le baromètre a cessé de publier un chiffre agrégé de pertes définitives compte tenu de la complexité d'estimation, celle-ci dépendant des garanties mises en place et des décisions judiciaires (tantiem.com ; pierrepapier.fr).
  11. Le financement participatif ne bénéficie d'aucune garantie en capital : les plateformes doivent avertir les investisseurs du risque de perte totale ou partielle du capital investi ou prêté, notamment en cas de difficulté du porteur de projet (lafinancepourtous.com).
  12. Les investisseurs ne disposent d'aucune garantie sur l'affectation effective des fonds collectés au projet initialement présenté (lafinancepourtous.com).
Un rendement annoncé, plusieurs issues possibles
Rendement annoncéREMBOURSÉ À TEMPSversés comme annoncéRETARDéchéance repousséePROCÉDURE / PERTEperte partielle ou totaleTrois issues possibles, une seule annoncée à la souscription.

Le rendement affiché à la souscription n'est qu'un objectif : selon les projets, le remboursement peut arriver comme prévu, être retardé de plusieurs mois, ou déboucher sur une procédure collective avec perte partielle ou totale du capital investi.

Chiffres clés 2026

DonnéeValeurDateSource
Plafond de levée par projet5 M€ sur 12 mois glissants2026AMF
Plafond prêt rémunéré à vérifier1 000 €/prêteur/projetà confirmerlafinancepourtous.com
Plafond prêt non rémunéré à vérifier4 000 €/prêteur/projetà confirmerlafinancepourtous.com
Collecte crowdfunding immobilier France845 M€ / 1 004 projets2025pierrepapier.fr
Rendement brut affiché moyen11,0 % avant impôt2025baromètre 2025
Retards de remboursement > 6 mois25 % à 30 % des projetsfin 2025pierrepapier.fr
Projets en procédure collective20 % à 25 % des projetsfin 2025pierrepapier.fr
Taux de défaut sectoriel31,4 % (contre 0,3 % en 2019)mars 2026pierrepapier.fr
Pertes définitives estimées4 % à 6 % des projets (S1 2025)2025Forvis Mazars

Idées reçues

  1. « Un rendement affiché de 8-11 % est un rendement garanti » — faux : c'est un rendement cible qui ne tient pas compte des retards ni des défauts constatés ; le rendement réellement perçu peut être bien inférieur (tantiem.com).
  2. « Toutes les plateformes de crowdfunding offrent les mêmes garanties » — faux : seules les plateformes agréées PSFP/ECSP par l'AMF sont autorisées à opérer, mais cet agrément encadre le fonctionnement de la plateforme sans éliminer le risque de perte propre à chaque projet (AMF).
  3. « Le crowdfunding immobilier est aussi sûr que l'investissement locatif classique » — faux : absence de garantie en capital, taux de défaut sectoriel mesuré à 31,4 % en mars 2026 (pierrepapier.fr).
  4. « Répartir de petits montants sur plusieurs projets élimine le risque » — nuancé : la diversification réduit le risque propre à un projet isolé mais n'élimine pas un risque sectoriel systémique, comme la dégradation généralisée observée sur le marché immobilier en 2024-2026.
  5. « Le porteur de projet est nécessairement tenu d'utiliser les fonds comme annoncé » — l'investisseur ne dispose d'aucune garantie sur l'affectation effective des fonds collectés (lafinancepourtous.com).

Questions fréquentes de débutants

« Comment savoir si une plateforme est autorisée ? » — L'agrément PSFP/ECSP est délivré et publié par l'AMF ; sa vérification fait partie des éléments objectifs disponibles publiquement, indépendamment de toute plateforme en particulier

« Comment savoir si une plateforme est autorisée ? » — L'agrément PSFP/ECSP est délivré et publié par l'AMF ; sa vérification fait partie des éléments objectifs disponibles publiquement, indépendamment de toute plateforme en particulier.

« Que se passe-t-il si le porteur de projet fait défaut ? » — Absence de garantie : risque de perte partielle ou totale, avec possibilité de procédure collective (20 à 25 % des projets financés fin 2025 selon le baromètre cité)

« Que se passe-t-il si le porteur de projet fait défaut ? » — Absence de garantie : risque de perte partielle ou totale, avec possibilité de procédure collective (20 à 25 % des projets financés fin 2025 selon le baromètre cité).

« Quelle différence entre prêt, obligations et royalties ? » — Trois mécanismes de rémunération distincts : intérêts fixes (prêt, obligations) ou pourcentage du chiffre d'affaires (royalties)

« Quelle différence entre prêt, obligations et royalties ? » — Trois mécanismes de rémunération distincts : intérêts fixes (prêt, obligations) ou pourcentage du chiffre d'affaires (royalties).

« Le crowdfunding immobilier, est-ce comme investir dans une SCPI ? » — Non : mécanismes, horizon et garanties diffèrent ; le crowdfunding finance le plus souvent une opération ponctuelle (promotion, marchand de biens) sur courte durée, sans mutualisation d'un parc d'actifs existant

« Le crowdfunding immobilier, est-ce comme investir dans une SCPI ? » — Non : mécanismes, horizon et garanties diffèrent ; le crowdfunding finance le plus souvent une opération ponctuelle (promotion, marchand de biens) sur courte durée, sans mutualisation d'un parc d'actifs existant.

« Existe-t-il un plafond à l'investissement pour un particulier ? » — Le plafond réglementaire de 5 M€/12 mois s'applique au porteur de projet, pas à l'investisseur ; certaines plateformes appliquent en complément des tests d'adéquation propres à leur politique interne

« Existe-t-il un plafond à l'investissement pour un particulier ? » — Le plafond réglementaire de 5 M€/12 mois s'applique au porteur de projet, pas à l'investisseur ; certaines plateformes appliquent en complément des tests d'adéquation propres à leur politique interne.

Pièges & points de vigilance

  1. Rendement affiché ≠ rendement perçu : toujours distinguer le rendement cible communiqué à la souscription du rendement net des retards et défauts constatés a posteriori.
  2. Absence de garantie en capital et absence de tout mécanisme de garantie des dépôts, à la différence d'un compte bancaire.
  3. Concentration sectorielle : le crowdfunding immobilier dépend fortement du cycle du marché immobilier et de l'activité de promotion, avec une dégradation mesurée des indicateurs de risque sur 2024-2026.
  4. Absence de marché secondaire liquide dans la majorité des cas : les fonds engagés restent immobilisés jusqu'au dénouement du projet, retardé ou non.
  5. Vérification systématique de l'agrément PSFP/ECSP de la plateforme recommandée comme bonne pratique générale, sans que cela ne garantisse l'absence de risque de perte.
  6. à vérifier Les plafonds de prêt entre particuliers (1 000 € / 4 000 €) mentionnés dans certaines sources pédagogiques datent possiblement du cadre réglementaire français pré-ECSP et méritent confirmation au regard du règlement (UE) 2020/1503 applicable en 2026.

Se tester

La mémoire se construit en se testant, pas en relisant. Cherchez la réponse de tête avant d’ouvrir : c’est l’effort de rappel qui ancre, pas la lecture de la réponse.

1 Le plafond réglementaire de collecte du financement participatif s’applique-t-il à ce qu’un particulier peut investir, ou à autre chose ?

À autre chose : ce plafond borne ce qu’un porteur de projet peut lever au total sur une période glissante d’un an, tous supports et plateformes confondus — il ne limite en rien le montant qu’un particulier peut investir. Certaines plateformes appliquent en complément leurs propres tests d’adéquation, mais ce n’est pas la même règle.

2 Vrai ou faux : un rendement affiché lors de la souscription à un projet de financement participatif est un rendement garanti ?

Faux. C’est un rendement cible, communiqué au moment de la souscription ; il ne tient compte ni des retards de remboursement ni des défauts qui peuvent survenir en cours de vie du projet. Le rendement réellement perçu peut donc être nettement inférieur à celui annoncé au départ.

3 Un projet financé par crowdfunding fait défaut. L’investisseur est-il couvert par une garantie, comme pour un dépôt bancaire ?

Non : le financement participatif ne bénéficie d’aucune garantie en capital, à la différence d’un dépôt bancaire couvert par un fonds de garantie. Les plateformes doivent avertir de ce risque de perte partielle ou totale, et rien ne garantit non plus que les fonds collectés aient été affectés au projet initialement présenté.

4 Un projet propose une rémunération indexée sur son chiffre d’affaires plutôt qu’un taux d’intérêt fixe. De quel mécanisme de financement participatif s’agit-il ?

Du financement en royalties : contrairement au prêt ou à l’émission d’obligations, qui promettent un intérêt fixe, la royaltie fait dépendre la rémunération du chiffre d’affaires réellement généré par le projet — elle peut donc rapporter davantage si l’activité marche bien, mais aussi beaucoup moins, voire rien, si elle stagne.

5 Une plateforme de crowdfunding immobilier ne mentionne aucun agrément particulier mais promet un rendement élevé. Que peut vérifier un lecteur avant d’y déposer un projet ou d’y investir ?

Que la plateforme est bien agréée PSFP par l’AMF — c’est depuis peu le seul statut qui autorise à fournir un service de financement participatif sous forme de prêts ou de titres en France. Cet agrément encadre le fonctionnement de la plateforme, mais il n’élimine pas le risque de perte propre à chaque projet financé : vérifier l’agrément est une précaution nécessaire, jamais une garantie de résultat.

Sources